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本教参只做學術钻研不做贸易用處
同享留宿的特色
同享經濟，通常為指操纵互联網等現代信息技能，将海量、分離化的闲置資本举行整归并同享，重要表現為資本所有者向别人临時性转移利用权。同享留宿（也称之為民宿短租、在线短租），為同享經濟范畴中的一類，是指房源所有者或谋劃者（如下简称“房主”）經由邊程同享留宿平台公布户型、實景、举措措施、代價等房源相干信息，以讓渡房源的短時間利用权，有留宿需求的佃农可經由邊程同享留宿平台举行搜刮、阅读房源，与房主举行沟通并實現租住買卖，同享留宿平台则從中获得中介费或佣金。
比拟於传统旅店，同享留宿具有多样化、個性化、社交性等特性同享留宿属於非尺度化留宿產物，比拟於传统旅店，同享留宿具有房源多样化、辦事個性化、用户體验社交化三個重要特性。
房源類型多样、區位选择機動，可知足各種出行需求相较於传统旅店的单一客房，同享留宿為佃农供给多样化的房源选择。一般来讲，传统旅店的房間類型大部門以尺度化的单人房、大床房、雙床房、三人世、套房為主，而同享留宿房源類型多样，不但涵盖一至六居室分歧户型，還包含百般各样的特點房源和高端稀缺房源，比方度假别墅、板屋、树屋、四合院、房車、遊艇等，可知足分歧条理、分歧出行需求的佃农。同享留宿房源供應主體多元化，為佃农供给機動的地舆位置选择。传统旅店業的供應者重要為旅店開辟商和旅店辦理公司,旅店位置相對於固定，客房散布集中；而同享留宿房源的供應者包含小我房主、房地產開辟商、同享留宿平台企業等，房源供應主體多元化，為佃农供给機動的房源區位选择。
短租房源重要以一居室無煙煎烤鍋,補髮神器,房型為主
個性化辦事、高性價比，带给佃农怪异的留宿體验
房主按照分歧消费者需求，凸起房源主题，比方，针對同窗朋侪集會的佃农，房主會给房源配备桌球桌、麻将桌、遊戲機等文娱装备；针對家庭出遊的佃农，房源重要以一房多卧為主，并配备儿童床、洗衣機、厨房餐具等糊口必须举措措施；针對商務差旅的佃农，房主则會给房源配备收集、電脑等辦公装备。是以，佃农可按照本身需乞降爱好，选择本身爱好的主题特點房源。同享留宿性價比高於传统旅店。同享留宿為佃农供给居家的糊口情况和举措措施，比方厨房、厨具、洗衣機等，讓佃农入住後可以像在家里一般糊口，而大部門传统旅店只能知足佃农根基的留宿需求。除此以外，同享留宿房源的人均代價、人均面积均優於传统旅店，表白同享留宿的性價比更高。
长租公寓指的是租期為一年，按月為单元付出房租，規范化尺度化地對房源举行體系装修和家具家電設置装备摆設的衡宇租赁方法。 • 相较於短租民宿解决的是客居需求，长租面對的是糊口場景，市場容量更
大，按照钻研果断，长租公寓市場的整體市場范围大致在万亿元人民币。 • 今朝长租公寓行業的谋劃模式從本錢运作层面重要可劃分為重資產和轻資產两類；從空間散布上可分為集中式和分離式。集中式大多以整栋楼為根基单元，分離式则以房間為根基单元，分離於都會分歧區域。
房源供應：衡宇空置率高為同享留宿成长供给資本根本
中國衡宇空置率顯著高於其他國度和地域，為同享留宿成长供给丰硕的房源。同享留宿的本色是充實操纵闲置房源，實現房源同享，因其中國较高的衡宇空置率為同享留宿成长供给了有力的資本支持。今朝中國房產市場空置率详细處於甚麼程度并無太权势巨子的数据，按照中國度庭金融查询拜访与钻研中間在 2014 年 6 月 10 日公布的《城镇住房空置率及住房市場成长趋向》调研陈述表白，2013 年天下城镇家庭住房空置率高达22.4%。從區域差别看，三线都會住房空置率最高，為 23.2%；1、二线都會别離為 21.2%与 21.8%。因而可知，中國的住房空置率已高於美國
（2.5%）、中國香港（4.7%）、歐盟（9.5%）、日本（13.1%）、中國台灣（17.6%）等國度和地域，為同享留宿成长供给充沛房源。
同享留宿的市場
2017 年同享留宿市場范围约 145 亿元
跟着同享留宿逐步遭到市場的承認，行業范围初現，将来市場将進一步获得開释。按照國度信息中間分享經濟钻研中間公布的《中國同享留宿成长陈述 2018》数据顯示，2017 年，中國同享留宿買卖范围约 145 亿元，同比增加 70.6%；介入者人数约 7800 万人，此中佃农约 7600 万人；重要同享留宿平台的海内房源约 300 万套。
中國同享留宿行業財產链重要由房源、房主、同享留宿贩卖平台、第三方體系支撑辦事、佃农等 5 部門构成。
（3）同享留宿贩卖平台：由同享留宿平台和 OTA（在线觀光社）组成。
（1）房源：同享留宿行業的供應端。分歧於传统旅店，同享留宿房源類型多样，除有常見的公寓、客栈、民宿等房源，另有别墅、板屋、树屋、房車等高端稀缺房源，可知足各種出行需求。
（4）第三方體系支撑辦事：衡宇装修、智能家居、付出、征信體系等全程在线。
（2）房主：同享留宿房主重要由小我業主、小 B 商户及平台托管三大主體构成。
（5）佃农：同享留宿財產链的终极消费端。
消费進级：遊览消费進级使非尺度化留宿產物遭到青睐
在中國遊览市場消费進级的大情况下，我國住民渐渐從之前的纯参觀遊览阶段向休闲度假遊览阶段變化，已再也不知足於传统走马觀花式的遊览體验，更憧憬體验本地糊口的度假方法。按照中國钻研院公布的《中國海内遊览成长年度陈述 2017》表白，2016 年城镇住民与屯子住民均以休闲/度假/文娱為重要出遊目标，别離占出遊人次的 48.3%、36.4%；其次是省亲探友，别離為 27.2%、31.8%；而参觀遊览别離只占 13.9%、6.4%。
自由行逐步成為主流的出遊方法，性價比低且同質化的旅店留宿已没法知足人们的個性化留宿需求，同享留宿非尺度化留宿產物则遭到了更多人的爱好。
长租公寓行業從租客、業主到平台层和第三方辦事供给商，搭建成完备的贸易闭环。今朝行業内玩家脚色浩繁，
平台层重要包含泛人群租赁平台、垂直租赁平台和综合平台三類。泛人群租赁平台包含自若、魔方公寓等包括多種垂直租赁范畴的和万科、如家等房地產、旅店旗下的长租公寓，垂直租赁平台则指專門针對白领、蓝领、中高端用户、女性、海外市場等分歧用户群體、分歧市場的租赁平台，和综合租赁平台如嗨住、蘑菇租房、58同城旗下的安居客、链家旗下的贝壳找房等，會和部門长租公寓品牌举行房源互助，除去导流以外，如嗨住還會起到全網比價的感化。整體来讲，垂直租赁平台更偏重於特定人群的长租公寓需求，以差别化的產物和品牌特征占据市場。第三方辦事商重要包含金融、SaaS、装修、家居等细分范畴的專業辦事供给商。
佃农画像：非尺度化同享留宿受“80 後”、“90 後”青睐，遊览度假是佃农选择同享留宿的重要身分“80 後”、“90 後”等千禧一代為同享留宿的重要用户群體。從佃农性别上看，男女比例類似。從春秋布局上看，佃农重要集中在 24-40 岁之間，占比高达 63%。咱们認為“80 後”、“90 後已逐步成為遊览消费的主力军，他们在遊览的同時加倍寻求怪异的體验，對遊览留宿提出了更高的请求。是以，相较於传统尺度化辦事的旅店，非尺度化同享留宿更能知足他们個性化需求。
遊览度假是佃农选择同享留宿的重要需求，田舍樂则是佃农最常选择的房源類型。從同享留宿利用需求来看，有 72%的佃农暗示會在遊览度假時选择同享留宿，因而可知，遊览度假成為同享留宿平台的重要利用場景，其次是辦公出差，占比為 49%。從房源选择来看，田舍樂最受佃农青睐，占比达 52%，其次是客栈、旅店式、公寓式等分歧類型房源。咱们認為同享留宿多样化房源、個性化辦事和高性價比的特性為遊览度假的佃农供给了丰硕的选择，更易知足他们的需求。
行業款式：已開端构成三级梯队市場款式
按照房源量、用户量、融資额、其他機构排名等综合环境来看，今朝中國同享留宿行業已開端构成三级梯队市場款式。
第一梯队：途家、Airbnb、小猪，這三家企業在品牌影响力、用户数目、房源量、融資额等各方面遥遥领先其他企業，估值均跨越 10 亿美元，為同享留宿行業内的“独角兽”企業；
第二梯队：木鸟短租、蚂蚁短租、榛果民宿、遊天劣等企業，這些企業在房源范围、用户数目、营業辦事能力、品牌知名度具有必定上風。
第三梯队：重要由行業新進入者及大量长尾特點品牌企業构成，這種企業范围较小，但不竭尽力在市場上鞭策認知度，扩展行業市場范围。
在中國同享留宿行業第一梯队企業中，途家網稳居行業第一。Airbnb作為全世界同享留宿行業開山祖師，其房源数、笼盖都會数、融資总额、企業估值均领先於中國同享留宿企業。但因 Airbnb 進入中國市場较晚（2015 年 8 月正式進入），途家網、小猪等本土企業已快速成长，其平台影响力和房源数激增。按照公然資料顯香氛乳液噴霧,示，途家網在中國海内具有超 80 万套房源，而 Airbnb 仅具有超 15 套万房源。除此以外，途家網月度自力装备和月均活泼用户数别離為 207 万台、157 万人，远高於排在第二名的 Airbnb。因而可知，在中國同享留宿行業中，途家網位於行業榜首。
國表里同享留宿企業龙头比拟：Airbnb V.S. 途家網
Airbnb，是 Airbed and Breakfast 的缩写，官方中文品牌名称“爱彼迎”， 以 C2C 模式為重要贸易模式 。經由邊程该模式，Airbnb 已成长成為全世界最大的同享留宿平台，估值高达 310 亿美元，截止 2018 年 8 月，Airbnb 已在全世界超 191 個國度、8.1万個都會具有 500 万套房源，歡迎超 3 亿人次佃农。
途家網初期以 B2C 模式切入海内市場，包管房源質量与辦事品格，盘踞中國同享留宿行業第一。途家網逐步從 B2C 模式转向 B2C+C2C 模式，進一步扩展房源范围及特點。截止 2018 年 8 月，途家網在线房源数目超 120 万套，此中中國海内房源数目超 80 万套，已笼盖海内 345 個目标地和海外 1037個目标地，房源類型包括民宿、公寓、别墅等留宿產物，可知足各電鑽工具箱,種出行的留宿需求。
贸易模式：C2C 模式 V.S.B2C 模式
截至2017年末，自若已進入了9座都會，為跨越20万業主拜托辦理50万間房源，累计辦事120万租客（自若客），辦理資產價值跨越6000亿。自若友家是自若的长租公寓產物之一，定位是合租公寓，也是自若最先的分離式长租公寓。除此以外，自若旗下另有独栋集中式公寓自若寓、成套出租的公寓產物自若整租、業主直租、資產辦理辦事自若豪宅等总计五類长租公寓產物，此外另有自若驿、自若民宿等客居產物。跟着用户基数的扩展，自若也從白领公寓逐步扩大成笼盖白领、蓝领等多群體、长租、客居等多產物线的平台级進口。面临群租房治理，自若提出要買通本来断绝的客堂情况，以“同享客堂”的觀點来解决隔绝距離和群租問题。對付行業来讲，若何開辟和操纵好客堂等大眾空間，晋升用户體验，也是长租公寓运营商将来必要解决的問题。
一般来讲，自若友家和房主签定3-5年的租赁新店汽車借款,协定後，自若作為承租人，會對衡宇集中举行設計、革新、家具家電换新，還供给搬場、管家、雙周保潔、免费维修等打包辦事，但收取必定比例辦事费。從自若的系列结构可以鉴戒到，在房價飞腾，本錢投入居高不下的环境下，延展財產链，环抱留宿供给增值辦事将成為长租公寓品牌延续成长的首要手腕。借此模式，长租公寓可吸引大量青年群體，當用户数目成长到必定范围時，将為公司缔造新的红利點，也将减缓长租公寓行業利润绵薄的為難場合排場。
建立時候：2011年
建立地址：北京
最新融資：40亿人民币
估值：200亿人民币
融資阶段：A轮
融資時候：2018年1月
本轮投資方：华平投資、红杉中國本錢、腾讯投資、华兴新經濟基金、GA本錢、H Capital、源码本錢、融创中國
蛋壳公寓的单間出租可實現红利，其收入来历包含分租和装修後的房錢溢價，今朝已落地北上廣深杭等8個都會，正經由邊程體系支持快速复制下沉到各個都會。
今朝全部长租公寓行業的辦事體验仍有很大晋升空間，蛋壳公寓将来但愿能以本身尺度規范的辦事鞭策全部行業規范尺度的构成。除去与安居客、蘑菇租房、华夏地產和各大銀行都有互助，蛋壳公寓還在拓展租客文化的扶植和运营。2018年蛋壳公寓将继续扩展范围晋升辦事。
CEO兼開创人：高靖
建立時候：2015年
建立地址：北京
最新融資：1亿美元
融資阶段：B轮
融資時候：2018年2月
本轮投資方：华人文化財產投資基金、高榕本錢、酉金本錢、元璟本錢、贝塔斯曼亚洲投資基金、愉悦本錢
社會信誉系统還没有完美，加快鞭策平台信誉體系扶植
中國社會信誉系统不完美，没法有力支持同享留宿快速成长。同享留宿的成长是创建在房主与佃农之間高度信赖和具有充實保障機制的根本之上，特别是在以 C2C 為重要的贸易模式下，但我國社會信誉系统尚不健全，致使佃农没法确保房源是不是平安属實、房主没法包管房源是不是被正常利用等一系列問题呈現。2016 年，中國生齿数目為 13.8 亿人，此中央行征信库收录天然人范围為 9.1 亿人，但唯一 4.2 亿人具备信貸记實，其余 4.9 亿人只含有根基信息，而且天下另有 4.7 亿人信息未收录進央行小我征信體系。相较於美國 2014 年已到达 92%的小我征信浸透率来讲，我國 2016 年的小我征信记實笼盖率仅為 30%，表白我國征信體系還未周全浸透。
同享留宿平台审核仍不到位，平台羁系仍存在缝隙。當前，大部門同享留宿平台已實現經由邊程手機号、身份证、銀行付出、芝麻信誉等方法實名验证用户信息，而且經由邊程采辦保险、创建平安保障體系、上线房源實地考查等手腕加强用户平安保障，但仍然存在部門平台审核不到位、羁系有漏
洞等問题。
同享留宿實現辦事尺度化是行業成长的必定趋向。跟着同享留宿行業的快速成长，房源品格参差不齐、房主辦事程度良莠不齐等問题均给佃农带来不恬静的留宿體验，是以行業辦事尺度化系统出台刻不容缓。今朝，
國度相干部分和重要同享留宿平台已在辦事尺度化方面举行了大量事情，如原國度遊览局公布的《遊览民宿根基请求与评價》、途家公布的《民宿分级尺度》，進一步為同享留宿行業辦事尺度化、規范化邊程奠基杰出根本。
幻灯片26
长租公寓一般有房錢差、辦理和糊口辦事和租客社區衍生辦事等三種红利来历，触及包租、加盟、托管三種主流贸易模式。除去今朝中國全部衡宇租赁大市場情况亟需完美這一痛點，今朝长租公寓行業還存在融資方法单1、政策压力不開阔爽朗、谋劃派司/税收不明白等危害。
起首在融資方面：跟着长租公寓营業的成长和市場的開辟，融資是其必經之路。現在海内REITs、ABS還是邊渡性產物，与外洋的資產证券化有必定不同，将来必要經由邊程更完美的金融產物的利用来帮忙行業不竭進步。
其次在政策方面：长租公寓行業今朝仍缺少比力清楚開阔爽朗的管控政策。今朝长租公寓存在谋劃辦理派司和谋劃天資不明白等問题；分離式N+1合租模式的正當性也有待明白，今朝N+1模式在各地制止环境分歧，比方上海不明白，北京制止，二线都會仿照照旧是鼓動勉励的。
最後在税收方面：機构出租衡宇必要缴纳房產税、增值税、企業所得税，高税率必定水平上會致使本錢增长。具备杰出的融資能力、运营能力和優良的辦事能力，是一家长租公寓企業的焦點竞争要素。房源数目的多寡在某種水平上即為长租公寓企業的壁垒之一。同時，范围上風需連系有用的本錢節制流程和邃密化的运营辦理，不然较高的空置率會减弱范围上風带来的竞争力。
整體来讲，受制於诸多身分限定，各大企業廣泛面對投入大、周期长、红利路子单一等诸多問题，為有用低落開辟运营危害，需從區位选址、產物打造、大眾空間与辦事、智能化辦理等维度，创建企業久长的延续竞争力，才能在将来市場款式中立於不败之地。
将来将不竭走向品牌化、托管化、社群化、平台化和租约证券化
今朝长租公寓行業成长仍處於低级阶段，将来长租公寓市場款式将由國企、開辟商和部門头部运营商组成。國企具备資本上風，而開辟商更具备資本和資金上風。
• 品牌推行、运营效力和供给链辦理将来是最焦點竞争力
• 品牌價值决议產物溢價能力。相较於外洋，海内的长租公寓稀缺的不是房源而是辦事。运营能力较强的品牌在将来将紧缩运营能力较弱的品牌和传统二房主的市場。将来房源将從C端走向B端，前者買卖率會逐步低落。
• 将来将因此資產托管為主的轻資產运营模式
• 长租公寓运营商經由邊程專業辦事带来房錢溢價，拿地计劃、產物定制、装修定位、設計气概、以客户需求為焦點举行定制，在硬装、软装、告白、营销等各环節晋升附加值。将来长租公寓產物的不竭尺度化将更利於本錢進入。
• 租客社群将作為长租公寓的增值辦事，将增加贸易價值和卖點，究竟结果栖身只是租客的最根基需求。同時跟着客群的细分也會衍生出分歧的社群和弄法。
• 长租公寓的平台體系将不竭走向成熟，一套成熟的平台體系将可以帮忙长租公寓运营商大量節流辦理职员本錢、財政职员本錢、营销本錢等，并积淀客户数据用於将来產物改良。同時，體系平台的搭建必要前期必定的本錢投入和研發周期。
• 租约证券化作為一種创建在长租公寓收取房錢根本上衍生出的金融產物，好比用房錢收益作為底层資產刊行公募或私募ABS来為企業融資，其刊行必要底层資產的租约房間数到达必定量级，同時因為被典質的是租约上签定的将来房錢，审批也较严酷。可是，租约证券化如今已成為盘活存量資產，将将来收入現值化的首要手腕。
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發表於 2023-9-5 13:49:08
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